報告要點

    多樣化的物流園區(qū)類型與盈利模式。

    發(fā)展不到 20年的物流園區(qū)類型多樣,與之適應(yīng)的盈利模式也多樣,其中,較為主流的倉儲物流園區(qū)盈利模式中,租金與土地增值成為主流。

    上游土地供給有限:難以復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢和集聚效應(yīng)。

    土地的區(qū)位優(yōu)勢和客戶的集聚效應(yīng)共同造就了園區(qū)土地價值提升的本源,同時也說明了土地儲備在行業(yè)內(nèi)的重要性。1)區(qū)位優(yōu)勢:高流轉(zhuǎn)的消費品物流與第三方物流的發(fā)展推動了物流園區(qū)的新增需求,具有區(qū)位優(yōu)勢的倉儲用地,特別是一線城市和重要工業(yè)城市的土地供給存在瓶頸。供給稀缺與需求高漲的矛盾集中體現(xiàn)在地價的提升,成為土地增值的來源。2)客戶的集聚效應(yīng):另一方面,優(yōu)質(zhì)物流園區(qū)帶來的客戶資源集聚效應(yīng)明顯,進(jìn)一步推高了土地價值。

    因此土地增值收入成為園區(qū)投資收益的重要來源。在非市場化土地供給的情況下,現(xiàn)有土地儲備與拿地能力是園區(qū)企業(yè)、特別是物流地產(chǎn)商異地復(fù)制其網(wǎng)絡(luò)的制約因素,也成為其競爭的核心。

    園區(qū)網(wǎng)絡(luò)向二三線城市滲透,制約因素由土地轉(zhuǎn)為客戶資源。

    在工商業(yè)不發(fā)達(dá)的二、三線城市,相對充沛的土地資源與招商引資需求使政府愿意提供低價土地。在重點城市較為重要的土地要素不再是制約因素。但是在物流園區(qū)企業(yè)拓展渠道的過程中,能否在優(yōu)勢有限的區(qū)位吸引足夠的客戶成為其主要競爭要素。結(jié)合行業(yè)經(jīng)驗與寶灣物流的案例來看,物流地產(chǎn)等園區(qū)經(jīng)營企業(yè)ROE 與其空置率(很大程度上由客戶資源決定)息息相關(guān)。

    強者恒強的邏輯:從普洛斯入股寶灣物流看中儲轉(zhuǎn)型。

    在物流園區(qū)這樣一個技術(shù)革新緩慢、上游土地資源單一且無法簡單復(fù)制的行業(yè),聯(lián)盟化的先入優(yōu)勢非常明顯。從寶灣物流來看,普洛斯的入股為其帶來了豐富的客戶資源,使其能夠保持快速的發(fā)展,更早占據(jù)優(yōu)質(zhì)物流用地。而普洛斯則通過與多樣化的伙伴合作提供了競爭對手難以復(fù)制的全國性網(wǎng)絡(luò)與服務(wù),進(jìn)一步保證客戶吸引力。這樣一個正反饋的過程同樣適用于與寶灣物流十分相似的中儲股份。隨著國有企業(yè)所有制改革、國家扶持物流業(yè)發(fā)展的大背景下,我們認(rèn)為處于緩慢轉(zhuǎn)型過程中的中儲在與普洛斯的合作之后,能夠提高轉(zhuǎn)型的成功率,并進(jìn)一步提升其市場影響力,與國際物流地產(chǎn)大鱷一起在國內(nèi)形成難以復(fù)制的倉儲網(wǎng)絡(luò)。