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　　受大環(huán)境的影響以及供需不平衡的因素，2025年倉儲租金總體呈下降態(tài)勢，空置率有所上升，然而，部分經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)、高標(biāo)倉儲庫則呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢，從長遠(yuǎn)來看，隨著物流服務(wù)需求的增加，供需的平衡，結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，物流倉儲的前景還是令人鼓舞的。

　　一、整體呈下行

　　近年來，我國物流倉儲行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴張，但在快速發(fā)展過程中，諸多結(jié)構(gòu)性矛盾與系統(tǒng)性問題也逐漸凸顯。倉庫的發(fā)展如果脫離了運輸及其衍生的增值需求，出現(xiàn)供需的失衡和節(jié)點設(shè)置的背離，租金下行就不可避免。

　　受新增需求偏弱影響，全國物流地產(chǎn)租金整體延續(xù)下行調(diào)整趨勢，全國通用倉庫平均租金降至23.20元/㎡·月，空置率下降至16.41%，主要物流城市租金同比全部負(fù)增長，但調(diào)整幅度不同。

　　華北地區(qū)的廊坊、天津，以及華東地區(qū)的常熟、嘉興、太倉、上海、昆山和蘇州租金調(diào)整幅度相對明顯，同比降幅均超15%；而華南和華西地區(qū)租金跌幅相對溫和，特別是華西地區(qū)租金跌幅較前期顯著收窄。

　　在整體需求復(fù)蘇節(jié)奏偏緩、企業(yè)租賃策略趨于謹(jǐn)慎的背景下，項目間競爭壓力不減，租金或延續(xù)下行態(tài)勢。

　　從更長的時間來看，本輪倉儲物流市場的周期性下滑始于2022年下半年，一直到2025年都延續(xù)這一走勢。從2025年上半年開始，倉儲物流市場的周期性波動已向更大范圍蔓延，行業(yè)租金水平出現(xiàn)整體性的下降趨勢。

　　2024年，全國倉儲物流市場空置率維持在21%的高位；2025年預(yù)測，年末空置率將小幅升至21.7%。不過，租金水平的下降相對滯后，自2024年3季度開始，下降速度明顯擴大，截至2025年2季度，倉儲物流市場的下行趨勢已不再是區(qū)域分化特征，而是呈現(xiàn)整體性松動下行趨勢。

　　這一走勢與近年來我國倉儲設(shè)施面積持續(xù)增加有關(guān)，2023年營業(yè)性通用倉庫面積約12.4億平方米，2025年部分月份新增供應(yīng)雖有所波動，但整體仍保持一定規(guī)模；全國29個核心物流城市倉儲市場總供應(yīng)量達(dá)到9915萬平方米。

　　過去兩年集中釋放的新增供應(yīng)，尚未充分消化，就是高標(biāo)準(zhǔn)倉庫租賃市場也面臨較為突出的去化壓力，并加劇推升租金下行。2025年下半年，全國非保稅高標(biāo)倉庫或迎來近1,200萬平方米的新增供應(yīng)，導(dǎo)致業(yè)主積極調(diào)整定價策略以應(yīng)對增量需求，因此，2025年下半年市場租金仍將繼續(xù)下行。

　　單說2025年倉儲行業(yè)市場走勢如何？有預(yù)測全年租金跌幅至9.5%。拿剛過去的11份數(shù)據(jù)來看，全國和41個重點城市租金有所下降，空置率有所上升，平均租金23.16，空置率16.51；而2025上半年，全國高標(biāo)倉庫市場平均有效租金同比下降7.4%，整體出租率維持約80%。并且下半年有650萬平方米的新項目入市，其中華南和華北市場分別有近300萬和200萬平方米。

　　倉儲租金與空置率，或者稱出租率，是一個問題的兩個方面，但兩者的表現(xiàn)有時也會背離，比如倉儲市場整體以調(diào)整租金的策略應(yīng)對需求變化，但空置率上漲的趨勢未得到明顯遏制。

　　就2025年來說，看不同的公司或者研究報告，里面的數(shù)據(jù)有些差距，但是趨勢是一致的，空置率整體來講是比較高的，在營運方面面對非常大的挑戰(zhàn)。

　　倉儲在十幾年前的供應(yīng)和需求量是差不多平衡的，因為從投資的角度物流地產(chǎn)收益相對穩(wěn)定，所以過去十幾年很多開發(fā)商，包括很多外國的基金都來中國投資物流地產(chǎn)，從而導(dǎo)致供應(yīng)泛濫。

　　整體來講全國的空置率比較高，達(dá)到了20%城市很多，但是在不同的區(qū)域情況也有所不同，華東是全國經(jīng)濟增長最高的地方，但是他們的空置率也很高，因為五六年前大量拿地開發(fā)，造成現(xiàn)在空置率比較高的情況。

　　租金的下行，空置率的上升，直觀上是供需平衡的坍塌，其實，背后的原因是地產(chǎn)的行業(yè)邏輯造成了兩大矛盾，其一是供應(yīng)的滯后，其二是區(qū)域邏輯的背離。

　　和相當(dāng)一部分地產(chǎn)不同，倉庫的供應(yīng)需要歷經(jīng)投資研判、土地交易、建設(shè)和驗收幾個階段，短則十?dāng)?shù)個月，長則數(shù)十個月，但倉庫業(yè)主對于是否需要增加新的供應(yīng)的判斷卻是發(fā)生在最早期研判的時候。

　　物流倉庫的投資理應(yīng)緊跟運營邏輯，需要找到的是物流線路上的關(guān)鍵節(jié)點，但發(fā)展到后期的物流地產(chǎn)走得卻是地產(chǎn)邏輯，參照的是房地產(chǎn)開發(fā)的路線，在行業(yè)起步和發(fā)展初期，兩者基本是吻合的。

　　比如國內(nèi)對高標(biāo)倉的使用起步于大型品牌方，興盛于電商平臺的崛起，其時，能夠接納、使用高標(biāo)倉的客戶非常愿意為坪效、周轉(zhuǎn)速度和合規(guī)性買單，這部分群體基本都在國內(nèi)一二線城市聚集，恰恰符合房地產(chǎn)投資者的投資準(zhǔn)則。

　　而當(dāng)行業(yè)邁入成熟期后，高標(biāo)倉逐步被整個物流市場普遍使用，并伴隨著快運快遞等公路運輸企業(yè)的網(wǎng)點布局進入到下沉市場，但這個時候，四五線城市區(qū)位問題就成為了一道不可逾越的鴻溝，于是，倉庫租賃市就出現(xiàn)了，大城市供遠(yuǎn)大于求，小城市供少于求，也就是說，有需求的地方?jīng)]有項目，而不適合做物流的地方卻倉庫扎堆。

　　加之，受困于不景氣的市場環(huán)境，業(yè)主方依然還在努力尋求出租率和租金回報之間的平衡，不得不對客戶采取做高合同面價，另外給予大量免租期和提前入住來做低實際租金的方式，從而使需求方的客戶，憑借強勢的議價權(quán)力，從單純的滿足倉租成本需求轉(zhuǎn)向通過租金差異來尋求額外收益的可能。

　　二、細(xì)分有差異

　　談起倉儲租金走勢，總體的判斷是，在相當(dāng)時間內(nèi)以下行為主，但我國倉儲出租情況呈現(xiàn)出復(fù)雜多樣的態(tài)勢，綜合近期數(shù)據(jù)和市場動態(tài)，不同區(qū)域因產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、需求結(jié)構(gòu)、供給節(jié)奏的差異，呈現(xiàn)出截然不同的市場表現(xiàn)，不能一概而論。

　　1、地域差異

　　全國倉儲市場呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域分化特征，有的是受需求端的影響，但更多是受到了供應(yīng)端的影響。倉儲的利用情況，與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展情況和產(chǎn)業(yè)布局息息相關(guān)，東部地區(qū)仍是倉儲需求主力，占比近六成，西部地區(qū)需求次之。

　　不同區(qū)域租金差異明顯，如華南高標(biāo)倉租金可達(dá)37.7元/平方米·月，而東北地區(qū)部分城市租金低至12-18元/平方米·月；不同區(qū)域空置率分化明顯，華北部分城市空置率較高達(dá)20%，而華南、華中部分城市空置率相對較低為10%。

　　華東區(qū)面臨“供給集中入市、空置率承壓”的挑戰(zhàn)，上半年華東市場租金超跌以拉動市場加速去化，全年區(qū)域租金跌幅預(yù)計超10%，主要市場租金預(yù)測均大幅下調(diào)，空置率升至21.6%，但作為經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)，租金雖降，但還達(dá)35.2元/㎡·月。

　　華南地區(qū)是改革開入的前沿地區(qū)，電子信息、高端制造等產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，因此倉儲租金情況相對較好，市場保持低空置率與高租金的雙優(yōu)格局，高標(biāo)倉空置率僅10.6%，比全國低將近8個百分點，租金水平高達(dá)37.7元/㎡·月，比全國平均數(shù)高出近8元。

　　華中地區(qū)，空置率下降，但租金降低的走勢，表明是以降低租金的方式，吸引客戶的入駐的；而西南區(qū)，空置率與租金呈現(xiàn)雙降的態(tài)勢；華北區(qū)因供給集中入市，空置率率升至21.4%，租金降至22.8元/㎡·月，

　　區(qū)域內(nèi)的城市之間，因倉儲存量的不同，產(chǎn)業(yè)的差異呈現(xiàn)出不同的態(tài)勢。在全國重要城市中，11個城市存量超300萬平方米，8個城市突破400萬平方米，上海、天津、嘉興和武漢4個城市均超過550萬平方米。

　　比如華南地區(qū)的核心城市深圳與廣州，因具備扎實的制造業(yè)基礎(chǔ)與跨境物流需求有利于高標(biāo)倉的集約化布局發(fā)展，部分高標(biāo)倉的出租率長期維持在95%以上，租金溢價超過區(qū)域平均水平15%。香港地方很小，土地供應(yīng)有限，香港高端的倉庫只有17個，因此，其需求可以向大灣區(qū)溢出。

　　廣佛區(qū)域2025年和2026年分別有近300萬平方米的供應(yīng)量，跨境電商擴張放緩情況下去化壓力將顯著上升，2025年租金跌幅預(yù)計超過5%。上海、天津等地供大于求，租戶議價能力較強；鄭州、合肥等因產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動，需求有所增長，空置率有所下降。

　　對北京來說，2025年上半年，物流倉儲市場受平谷區(qū)域集中釋放超50萬平方米新增高標(biāo)庫供應(yīng)影響，進一步激化北京東部區(qū)域及周邊板塊之間的競爭，部分北京成熟市場的租戶向平谷、廊坊等租金洼地轉(zhuǎn)移，使城市中心的倉儲市場租賃承壓，空置率攀升。

　　總而言之，各區(qū)域倉儲市場的租賃情況與導(dǎo)向也不盡相同。華北地區(qū)租賃活動以成本導(dǎo)向型外遷為主，華東地區(qū)租戶活動仍以成本優(yōu)化為主要導(dǎo)向，華南地區(qū)需求以國內(nèi)電商平臺、第三方物流和城市零售企業(yè)為主；華西地區(qū)需求持續(xù)活躍，數(shù)碼家電零售、白酒及快遞快運企業(yè)共同支撐增量倉儲需求。

　　2、結(jié)構(gòu)差異

　　2025年物流倉儲市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化加劇的特征，有向精細(xì)化轉(zhuǎn)型的趨勢，通用型倉配服務(wù)競爭激烈，但細(xì)分領(lǐng)域的專業(yè)解決方案仍存在大量空白，醫(yī)療冷鏈，受疫苗、生物制劑等需求拉動，市場規(guī)模年增長25%以上；家居物流、大件、非標(biāo)品的倉配送裝一體化需求旺盛，專業(yè)服務(wù)商稀缺……

　　總體來說，小面積倉儲（1000平方米以下）需求較為集中，占比超40%；同時電商、制造業(yè)、冷鏈物流等領(lǐng)域?qū)}儲需求持續(xù)存在，高標(biāo)倉走勢相對較好，但也不能一概而論，核心城市高標(biāo)倉出租率較高，租金溢價明顯，但城市群外圍及二線城市供應(yīng)過剩，空置率較高。

　　高標(biāo)倉長三角城市群以46%的占比占據(jù)絕對主導(dǎo)，珠三角、京津冀城市群各占15%，長江中游、成渝城市群各占12%，區(qū)域分布呈現(xiàn)顯著的集中特征。整體高標(biāo)倉，平均租金比2024年一季度微降3.6%至29.7元/㎡·月，空置率環(huán)比上季度上升0.5個百分點至17.8%。

　　截至2025年二季度，全國高標(biāo)倉總存量17657萬平方米，前5城市群占比近 8 成，上海等地高標(biāo)準(zhǔn)倉租金突破1.5元/㎡/天；東莞、佛山出租率維持在94%以上，而有的城市，有效租金降至0.89元/平方米/天，出租率跌至 79.5%。

　　我國高標(biāo)倉的存量確實太大嗎？其實不然，我國高標(biāo)倉飽和度和發(fā)達(dá)國家比較還是偏低的，中國高標(biāo)倉面積占倉庫總面積比例為15%，而美國高標(biāo)倉滲透率是超50%的，是中國的4倍左右。不過，部分區(qū)域新增的高標(biāo)倉供應(yīng)難以被完全消化，導(dǎo)致各城市群空置率呈現(xiàn)分化態(tài)勢。

　　冷庫也同樣存在這樣的問題，受生鮮電商、冷鏈物流發(fā)展推動，需求增長，但部分區(qū)域供過于求，空置率較高，個別地區(qū)出現(xiàn)“零租金入駐”招商政策，危險化學(xué)品倉庫，需求穩(wěn)定，租金較高，但受地理區(qū)位、安全標(biāo)準(zhǔn)等因素影響，分布不均。

　　3、企業(yè)差異

　　就我國來說，國儲系統(tǒng)、中外運等國企與普洛斯、萬緯等民企及外資企業(yè)同臺競技，鋼鐵、電商、港口企業(yè)等跨界入局，倉儲市場競爭白熱化。

　　頭部企業(yè)通過并購擴張市場份額，前五大企業(yè)市場占有率提升至38%，普洛斯等企業(yè)占據(jù)高端市場60%份額。資本聚焦核心區(qū)域高標(biāo)倉與優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)，平安、泰康等資本持續(xù)布局，比如平安保險斥資45億元收購第一產(chǎn)業(yè)集團華南地區(qū)三個物流資產(chǎn)項目，強化珠三角核心區(qū)域倉儲布局。

　　頭部企業(yè)擴張與模式創(chuàng)新加速，深國際在全國布局66個項目，運營面積達(dá)600 萬平方米，計劃2025年達(dá)800萬平方米，進入全國前五；普洛斯在華投資超 1980億美元，聚焦長三角、珠三角核心節(jié)點，推動冷鏈和跨境倉儲建設(shè)。

　　普洛斯清遠(yuǎn)時尚科技創(chuàng)新谷園區(qū)建筑面積達(dá)42萬平方米，引入全球領(lǐng)先的跨境電商企業(yè)包園入駐，是承載大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)外溢的重要基地，同時助力時服產(chǎn)業(yè)出海，而萬緯物流、京東產(chǎn)發(fā)，則加速冷鏈和電商倉儲布局，定制化項目占比提升。

　　對于倉儲企業(yè)來說，在2025年租金下調(diào)中尋機遇，前三季度，京東物流其倉儲網(wǎng)絡(luò)總管理面積已超3400萬平方米，通過“聚量共配”模式優(yōu)化運輸鏈路、減少中轉(zhuǎn)頻次，依托數(shù)字化系統(tǒng)實現(xiàn)物流全鏈路可視化，探索降本增效路徑。

　　中通云倉為大金空調(diào)提供“高標(biāo)倉 + 同城夜配”服務(wù)，出庫時效提升50%；卓爾智聯(lián)武漢高標(biāo)倉冷庫啟用，服務(wù)海鮮供應(yīng)鏈，日存貨超萬噸。順豐房托現(xiàn)在有4個項目，分別在長沙、佛山、安徽蕪湖、香港，總可出租面積接近430萬平方米，平均出租率達(dá)到98%，而順豐集團不同的業(yè)務(wù)單位占了大概80%的出租面積，為其提供了很穩(wěn)定的收入。

　　定制化租賃興起，企業(yè)根據(jù)需求定制倉儲，如華為、比亞迪在西安、成都布局高標(biāo)倉；“平急兩用”設(shè)施將獲更多政策支持；頭部跨境電商企業(yè)自建倉的入市，在一定程度上將會對原有倉進行整合調(diào)整。

　　三、未來可平衡

　　與實體經(jīng)濟深度綁定的特性，讓物流倉儲資產(chǎn)在市場波動中，成為基礎(chǔ)設(shè)施REITs中抗風(fēng)險能力強、資產(chǎn)韌性突出的細(xì)分賽道。而物流服務(wù)的需求增加，對物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求也會增加，物流倉儲的前景是非常好的。

　　1、大環(huán)境向好

　　那么，倉庫租金何時見底？從大的方面說，中國的經(jīng)濟發(fā)展目前處在一個調(diào)整期，我們習(xí)慣了過去20多年的高增長，現(xiàn)在增長減慢了，倉儲企業(yè)要調(diào)整營運的方向，維持其競爭力。

　　從電商的發(fā)展來看，向上的趨勢不會改變，對物流業(yè)服務(wù)的需求會繼續(xù)增加，同時對倉儲的需求也會增加。從2025年起，中國物流倉儲資產(chǎn)進入“精細(xì)化運營與價值重構(gòu)”的關(guān)鍵階段。

　　一方面鼓勵企業(yè)通過資產(chǎn)證券化（ABS）、REITs擴募、產(chǎn)業(yè)基金合作等方式拓寬融資渠道，盤活存量資產(chǎn)；另一方面，圍繞“雙碳”目標(biāo)與智慧物流發(fā)展要求，對綠色倉儲、智能倉儲項目給予稅收減免、補貼支持，推動投資邏輯從“重規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“重效益提升與可持續(xù)發(fā)展”。

　　國際資本看好亞太地區(qū)及中國物流市場的長期增長潛力，通過收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)參與行業(yè)發(fā)展，憑借優(yōu)化的租戶結(jié)構(gòu)與稀缺的應(yīng)用場景，實現(xiàn)了較高的盈利水平，因此，未來五年，中國倉配市場將從規(guī)模競爭轉(zhuǎn)向效率競爭，從單一服務(wù)轉(zhuǎn)向解決方案，從人力驅(qū)動轉(zhuǎn)向技術(shù)驅(qū)動，效率為王的時代即將到來。

　　2025年，中國房地產(chǎn)市場在宏觀經(jīng)濟政策的支持下，正逐步走向復(fù)蘇與變革，其中，倉儲物流市場作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，也在經(jīng)歷著需求與供給的動態(tài)調(diào)整，當(dāng)然，我們也要注意到，物流與地產(chǎn)兩種行業(yè)結(jié)合在一起其實既相襯又相背。

　　目前來說，我國倉儲出租市場在供需結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)域分化、技術(shù)升級等因素影響下，呈現(xiàn)租金下行、空置率上升的態(tài)勢，但核心城市、優(yōu)質(zhì)項目及細(xì)分領(lǐng)域仍具發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　據(jù)統(tǒng)計，2025年1-10月，倉儲物流資產(chǎn)及股權(quán)領(lǐng)域的大宗交易頻繁落地，成為推動行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要力量，形成“國內(nèi)資產(chǎn)整合”與“全球資本布局”兩大發(fā)展主線，行業(yè)資源配置效率與全球化水平同步提升。

　　從長遠(yuǎn)來看，中國倉儲物流市場正處于轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期，整體下行是暫時現(xiàn)象，行業(yè)正處于供需關(guān)系的動態(tài)調(diào)整階段，未來可達(dá)到相對平衡。

　　電商物流指數(shù)、快遞發(fā)展指數(shù)累創(chuàng)新高，行業(yè)逐步擺脫低價惡性競爭困局，邁向高質(zhì)量發(fā)展的新階段，內(nèi)需回暖與企業(yè)降本增效驅(qū)動的搬遷需求，共同推動市場進入溫和修復(fù)進程。

　　得益于區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與消費升級，華中區(qū)依托鄭州、武漢等物流樞紐城市，承接?xùn)|部電子、汽車產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，直接帶動區(qū)域內(nèi)倉儲需求增長；西南區(qū)則通過低租金水平吸引需求，同時疊加電商與生鮮冷鏈物流需求擴張的影響，高標(biāo)倉利用率得到有效提升。

　　近兩年物流地產(chǎn)市場整體供應(yīng)規(guī)模明顯收窄，展望未來，全國物流地產(chǎn)供應(yīng)端整體將趨于平穩(wěn)，2025年第三季度，全國物流地產(chǎn)新增供應(yīng)約118萬平方米，同比下降逾40%，整體供應(yīng)節(jié)奏放緩。一些企業(yè)適度推遲項目竣工或調(diào)整后續(xù)開發(fā)計劃，進一步緩解了短期內(nèi)的新增供應(yīng)壓力。

　　據(jù)統(tǒng)計，上海都市圈新增供應(yīng)大幅減少至170萬平方米，去化壓力有所緩解，預(yù)計2026年后空置率將出現(xiàn)明顯下行；西安都市圈因未來三年供應(yīng)短缺，市場從租戶主導(dǎo)轉(zhuǎn)向均衡，空置率維持在5%以內(nèi)，租金企穩(wěn)回升。

　　在政策支持和市場需求的共同推動下，2026年倉儲市場走勢將呈現(xiàn)需求擴張、效率優(yōu)化的特征，多數(shù)市場租金跌幅收窄，部分區(qū)域觸底反彈。

　　當(dāng)前市場下，國內(nèi)大部分地區(qū)，租賃市場都處在遷移這個大方向下，客戶從核心城市的核心區(qū)域向遠(yuǎn)郊搬遷，遠(yuǎn)郊的客戶向周邊區(qū)域搬遷，這將使核心城市的遠(yuǎn)郊和周邊區(qū)域會在出租率上達(dá)到一定程度的好轉(zhuǎn)，但核心區(qū)域卻會進入有價無市的怪圈。

　　同時，核心城區(qū)的倉儲，在清退低端客戶之后，一些項目的空置率一定會升高，但在租金上向下微調(diào)，以此來吸引那些承租能力強的優(yōu)質(zhì)企業(yè)——那些相比起降本，更多會考慮增效，目前在郊區(qū)的企業(yè)，會向城市核心區(qū)遷移。

　　從整個周期來看，就會出現(xiàn)中心區(qū)向郊區(qū)，讓后又從郊區(qū)向中心區(qū)遷移，從而達(dá)使“核心區(qū)域-外圍區(qū)域”的市場分化逐步趨于平衡。

　　總的來說，物流倉儲經(jīng)營韌性好于預(yù)期，未來幾年，隨著新增供應(yīng)逐步被吸納、空置率見頂回落，以及區(qū)域市場差異化發(fā)展的顯現(xiàn)，部分城市租金有望在2026年下半年率先實現(xiàn)企穩(wěn)回升。

　　2、結(jié)構(gòu)性矛盾逐步解決

　　我們觀察我國幾個熱點區(qū)域，長三角地區(qū)得益于較強的經(jīng)濟基本面和相對穩(wěn)健的需求支撐，隨著倉儲新增供應(yīng)逐年減少，租金預(yù)計將迎來改善；珠三角地區(qū)受跨境電商的市場活躍度下降或有所調(diào)整，但項目收益率或仍處于相對高位；京津冀地區(qū)中短期去化壓力持續(xù)，且消費市場表現(xiàn)相對疲軟，市場仍將以消化存量為主，修復(fù)周期可能較長；成渝地區(qū)供需關(guān)系趨向弱平衡，市場或逐步擺脫此前高供應(yīng)帶來的負(fù)面影響，租金、空置率有望企穩(wěn)。

　　未來一段時間內(nèi)，全國高標(biāo)倉平均有效租金仍將面臨一定下行壓力，但隨著供需關(guān)系的逐步調(diào)整，租金下滑幅度有望收窄，核心城市群與優(yōu)質(zhì)項目的抗風(fēng)險能力將進一步凸顯，租戶從傳統(tǒng)倉向高標(biāo)倉的遷移，除成本驅(qū)動外，政策層面的推動亦至關(guān)重要。

　　中國高標(biāo)倉市場在政策支持、產(chǎn)業(yè)升級和技術(shù)創(chuàng)新的多重驅(qū)動下，將呈現(xiàn)出供需總量平衡、智慧化轉(zhuǎn)型加速的特征。同時，當(dāng)前的租金調(diào)整正逐步提升市場性價比，有望促使部分租戶以接近原有非高標(biāo)倉水平的租金，實現(xiàn)向高標(biāo)倉升級，從而帶動市場活躍度回升。

　　成都、重慶作為西南物流樞紐，長期受益于“一帶一路”和區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，倉儲需求潛力大；而武漢、鄭州依托中部崛起戰(zhàn)略，高標(biāo)倉需求增速超全國平均水平，成為新增長極。

　　總之，隨著供需關(guān)系的逐步調(diào)整，租戶對“質(zhì)價比”的訴求將繼續(xù)推動一線都市圈內(nèi)的量價轉(zhuǎn)化，租金下滑幅度有望收窄，核心城市群與優(yōu)質(zhì)項目的抗風(fēng)險能力將進一步凸顯，市場整體運行呈現(xiàn) “供增需緩、租跌率降” 態(tài)勢。

　　同時，跨境倉儲成增長亮點，全球跨境倉儲市場規(guī)模達(dá)800億美元，中國憑借政策紅利與技術(shù)輸出，成為海外倉網(wǎng)絡(luò)擴張主引擎，年復(fù)合增長率達(dá)21%。

　　城鄉(xiāng)網(wǎng)配結(jié)構(gòu)也將平衡。隨著一二線城市市場趨于飽和，三四線城市及縣域經(jīng)濟正在成為新藍(lán)海，數(shù)據(jù)顯示，縣域地區(qū)的快遞業(yè)務(wù)量增速比一二線城市高出15%，但倉配網(wǎng)絡(luò)覆蓋率仍存在巨大差距，建設(shè)縣域共配中心、整合當(dāng)?shù)貍}儲資源成為重點。

　　物流業(yè)“反內(nèi)卷”政策從頂層設(shè)計到基層執(zhí)行全面鋪開，形成宏觀引導(dǎo)、微觀監(jiān)管與行業(yè)自律相結(jié)合的多層次治理體系，推動行業(yè)從“價格戰(zhàn)”向“價值戰(zhàn)”轉(zhuǎn)型。倉儲行業(yè)隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移深化、需求結(jié)構(gòu)優(yōu)化及供給端的動態(tài)調(diào)整，各區(qū)域城市格局有望在差異化發(fā)展中逐步找到新的平衡。

　　3、效率驅(qū)動替代規(guī)模擴張

　　中國倉配市場，未來五年，風(fēng)口在哪？機會在哪？效率驅(qū)動與智能倉儲普及化正相關(guān)，技術(shù)重構(gòu)生態(tài)，智能化與低碳化轉(zhuǎn)型加速，功能從單一倉儲向全鏈路供應(yīng)鏈服務(wù)延伸，形成"技術(shù)+生態(tài)"雙輪驅(qū)動新模式。

　　華東區(qū)上海、蘇州等城市正推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，傳統(tǒng)倉儲需求向高端化轉(zhuǎn)型，部分老舊高標(biāo)倉難以適配新需求，面臨去化壓力。倉儲行業(yè)發(fā)展分為以下五個階段：人工倉儲階段、機械化倉儲階段、自動化升級階段及智能化升級階段，目前已進入最后的階段。

　　智能倉儲成為智能制造與供應(yīng)鏈的核心基礎(chǔ)設(shè)施，能夠顯著提升物流效率、降低運營成本、增強庫存準(zhǔn)確性，并優(yōu)化供應(yīng)鏈管理。隨著技術(shù)成本下降，自動化設(shè)備投資回收期從5-7年縮短至2-3年，中小型企業(yè)也開始有意愿、有能力投資智能倉儲。

　　中商產(chǎn)業(yè)研究院分析師預(yù)測，2024年中國智能倉儲市場規(guī)模約為1760.5億元，較上年增長14.8%；2025年中國智能倉儲市場規(guī)模將達(dá)到1954.1億元，智能物流倉儲行業(yè)需求度比較高的細(xì)分行業(yè)是：新能源、汽車、3C、家電、半導(dǎo)體、電商、食品、服裝等。 產(chǎn)品 SKU 多、標(biāo)準(zhǔn)化程度高的行業(yè)用智能倉儲的概率大，新興產(chǎn)業(yè)用智能倉儲的企業(yè)居多。

　　倉儲與科技企業(yè)通過了聯(lián)合研發(fā)、場景共創(chuàng)、數(shù)據(jù)共享的多元協(xié)作方式，普洛斯開放旗下園區(qū)場景資源，攜手共同打造更靈活創(chuàng)新的“倉儲自動化解決方案”和“低碳運營解決方案”，實現(xiàn)倉儲管理的智能化、零碳化升級。

　　上海出臺專項政策支持冷鏈倉儲和智慧物流，鼓勵國企與民企合作盤活存量資源；深圳深國際龍華數(shù)字物流港采用5G、AI 技術(shù)，打造智慧物流綜合體，引領(lǐng)行業(yè)升級。

　　中國智能倉儲已從“單點自動化”邁向“全鏈路智能化”，智能機器人完成貨物的分揀、搬運、上架等一系列流程，大幅降低人工勞動強度，并將分揀誤差率控制在較低水平，實現(xiàn)貨物在倉庫不同區(qū)域間的無縫轉(zhuǎn)運。

　　未來更為重要的是增強的數(shù)據(jù)分析與人工智能集成，能夠?qū)v史數(shù)據(jù)、市場趨勢、客戶需求等信息進行智能分析，從而準(zhǔn)確預(yù)測倉儲市場需求變化。數(shù)字孿生技術(shù)應(yīng)用通過在虛擬空間中模擬倉庫運營，能夠提前預(yù)測瓶頸、優(yōu)化布局，提升運營效率。AI預(yù)測規(guī)劃，利用人工智能算法進行銷量預(yù)測、庫存規(guī)劃和路由優(yōu)化，可實現(xiàn)庫存周轉(zhuǎn)率提升30%。

　　在“雙碳”目標(biāo)下，綠色倉配從“可選項”變成了“必選項”。太陽能光伏屋頂、新能源運輸車輛、可循環(huán)包裝等解決方案不僅減少碳排放，更能帶來5-10% 的成本節(jié)約。

　　71% 的投資者愿為 ESG 資產(chǎn)支付溢價，太陽能屋頂、雨水回收系統(tǒng)等綠色技術(shù)廣泛應(yīng)用，深國際物流園通過光伏發(fā)電降低運營成本，成都高標(biāo)倉項目采用節(jié)能照明和環(huán)保建材。

　　現(xiàn)在的經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)和消費環(huán)境變得更為復(fù)雜多樣、互相交織。這就使得任何一個細(xì)枝末節(jié)的改變都會被無限放大到其他領(lǐng)域，帶來蝴蝶效應(yīng)。對于倉庫經(jīng)營者來說，究竟是把物流地產(chǎn)歸向物流還是地產(chǎn)，將會在未來使企業(yè)走向截然不同的發(fā)展道路。

　　結(jié)語：中長期來看，隨著新增供應(yīng)壓力持續(xù)緩釋、消費市場穩(wěn)步復(fù)蘇，疊加制造業(yè)對高標(biāo)準(zhǔn)倉儲空間的需求穩(wěn)步釋放，部分核心城市租金有望于2026年底率先企穩(wěn)并溫和回升。