導(dǎo)讀

　　短短幾年，萬緯物流取得了中國物流地產(chǎn)市占率第二、中國最大的冷鏈物流地產(chǎn)商的好成績，對此，你看好萬科的物流業(yè)務(wù)嗎？

　　一直以來，提到萬科，大家會經(jīng)常想起其房地產(chǎn)和物業(yè)業(yè)務(wù)，近年來，萬科逐漸將業(yè)務(wù)延伸至商業(yè)、長租公寓、冰雪度假、教育等領(lǐng)域，還有一個大家關(guān)注的——物流倉儲領(lǐng)域。

　　2014年底，萬科開始布局物流地產(chǎn)，將物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)視為城市配套服務(wù)鏈條上重要的一環(huán)；2015年6月，萬科宣布成立萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，并啟用獨立物流品牌——萬緯物流，作為物流倉儲服務(wù)平臺。六年過去了，萬科的物流業(yè)務(wù)發(fā)展情況如何呢？

　　據(jù)悉，萬緯物流聚焦發(fā)展高標(biāo)倉儲和冷鏈物流兩大核心業(yè)務(wù)，服務(wù)客戶超過850家，多為全球知名品牌，涵蓋電商類、快遞快運類、制造業(yè)類、餐飲類、零售商超類等各個領(lǐng)域。

　　近日萬科發(fā)布了2020年年報，報告期內(nèi)，萬緯物流管理項目的營業(yè)收入人民幣18.7億元，同比增長37%，其中高標(biāo)庫營業(yè)收入人民幣12.9億元，同比增長29%；冷庫營業(yè)收入人民幣5.8億元，同比增長60%。

　　物流地產(chǎn)市占率第二 高標(biāo)倉儲穩(wěn)定期出租率94%

　　2017年，由萬科等組成的中國財團(tuán)正式私有化普洛斯，造就了亞洲歷史上最大的私募股權(quán)并購案。其中萬科持有普洛斯21.4%的股份，為第一大股東。隨著私有化的完成，普洛斯先進(jìn)的物流地產(chǎn)經(jīng)驗和運作模式，讓萬緯物流版圖得以加速擴(kuò)張。

　　同年萬科中期業(yè)績會上，萬科董事會主席郁亮表示，“在萬科未來10年版圖業(yè)務(wù)中，除了傳統(tǒng)住宅開發(fā)之外，萬科未來有機(jī)會做得很大，成為行業(yè)數(shù)一數(shù)二的優(yōu)勢業(yè)務(wù)的領(lǐng)域一是商業(yè)地產(chǎn)，另一個就是物流地產(chǎn)。”

　　根據(jù)智研咨詢數(shù)據(jù)顯示，2019年物流地產(chǎn)市占率，CR4為48.9%，CR8為68.3%，其中萬緯為第二，占比為7.3%。

　　此前，郁亮表示，“物流倉儲本身便屬于萬科的優(yōu)勢業(yè)務(wù)，未來如能跟普洛斯合作，我們的目標(biāo)應(yīng)該是全球第一，而不只是中國第一。”

　　2020年，萬緯物流在44個城市累計管理148個項目，可租賃建筑面積1,148萬平方米，累計開業(yè)建筑面積 700萬平方米。所管理的項目中，高標(biāo)庫128個，可租賃建筑面積1,062萬平方米，高標(biāo)庫穩(wěn)定期出租率94%；冷庫20個，可租賃建筑面積86 萬平方米，冷庫穩(wěn)定期使用率77%。

　　同時，萬緯物流繼續(xù)完善核心節(jié)點布局，2020年新開業(yè)195萬平方米，新獲取管理項目10個，可租賃建筑面積75萬平方米。

　　據(jù)招商交運顯示，目前一線城市集中了我國約60%現(xiàn)代倉儲物流設(shè)施，未來隨著電商滲透率逐步下沉，有望推動二、三線城市倉儲物流行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。盡管倉儲物流行業(yè)在疫情中一度受到較大的沖擊，但相比傳統(tǒng)地產(chǎn)酒店、零售地產(chǎn)、辦公樓等其它物業(yè)類型，倉儲物流顯示出了極強(qiáng)的韌性和抗風(fēng)險的能力，尤其一線城市的租金水平仍然強(qiáng)勢提升。

　　其中，和普通倉相比，高標(biāo)倉具有面積大、凈空高、設(shè)備自動化、物流流程智能化以及地面平整度高的優(yōu)點，在運營效率上具備較高優(yōu)勢，租金水平也具備較強(qiáng)吸引力，但國內(nèi)高標(biāo)倉的供需還存在缺口。

　　中國最大的冷鏈物流地產(chǎn)商

　　萬緯物流的另一個主營業(yè)務(wù)為冷鏈物流。

　　2017年，萬緯正式進(jìn)軍冷鏈物流，引入國際領(lǐng)先的冷鏈專業(yè)運營科技系統(tǒng)。2018年萬科并購太古冷鏈物流資產(chǎn)包，包括其位于上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內(nèi)的7個冷鏈物流園。

　　至此，冷鏈物流成為萬緯物流的核心業(yè)務(wù)。其中，主營業(yè)務(wù)為食品冷鏈，也逐漸在拓展醫(yī)藥高端冷鏈，主打高標(biāo)準(zhǔn)的差異化競爭力。

　　在食品冷鏈方面，褚橙、佳沛、費列羅等行業(yè)頭部企業(yè)都是萬緯的客戶。

　　在萬科2020年業(yè)績會上，萬科集團(tuán)總裁、首席執(zhí)行官祝九勝稱：“大家吃的褚橙，分撥中心在萬緯昆明物流園，也是褚橙全國唯一的高標(biāo)倉分撥中心；華東地區(qū)每兩顆費列羅巧克力，就有一顆出自萬緯冷鏈物流園。”

　　在醫(yī)藥冷鏈端，2020年萬緯完成行業(yè)首個快建高標(biāo)準(zhǔn)冷庫落地完工，并在短短68天內(nèi)將北京亦莊項目改造成為疫苗外延冷庫，順利支持了新冠疫苗緊急存儲任務(wù)；疫情之下，廈門、寧波、成都等地3個冷鏈園區(qū)被當(dāng)?shù)卣付ㄗ鳛橹修D(zhuǎn)監(jiān)管倉。

　　據(jù)了解，萬緯冷鏈未來的"三段式"布局：一，原產(chǎn)地雷達(dá)：即田間冷鏈最先一公里；二，城市接力棒：承擔(dān)城市中轉(zhuǎn)和城市配送；三，到家的守護(hù)者：將新鮮美味送往最后一公里至千家萬戶。

　　如今，萬緯物流已是國內(nèi)最大的冷庫運營商。2019年，萬緯稱冷鏈業(yè)務(wù)已經(jīng)實現(xiàn)盈虧平衡，甚至開始盈利。

　　對于冷鏈業(yè)務(wù)的未來，萬緯表示，希望在未來3年把冷鏈倉庫鋪到全國，把全國各省市都打通，用冷鏈干線把所有地區(qū)都連接起來。根據(jù)萬緯物流的計劃，將在全國布局近100個園區(qū)，運營面積達(dá)300萬平米。

　　目前，萬緯在全國23個城市布局了30個冷鏈園區(qū)，可運營面積達(dá)到100萬平，完善對國內(nèi)一二線城市及內(nèi)陸核心城市的覆蓋。

　　隨著疫情下，社會對于食品安全的重視度提升，生鮮新零售的加速涌現(xiàn)和連鎖餐飲消費的不斷恢復(fù)，生鮮電商等冷鏈新興需求提速，冷鏈?zhǔn)袌鲂枨髮⑦M(jìn)一步釋放。

　　對于為何要做物流，萬科表示做物流的初心為“連接實體經(jīng)濟(jì)與人民百姓，讓社會更高效”,目前其物流業(yè)務(wù)效益非常正常，也在向一個非常好的方向發(fā)展。

　　“物流的資產(chǎn)及經(jīng)營管理能力也獲得資本市場認(rèn)可，目前穩(wěn)定運營期的高標(biāo)倉和冷鏈的NOI率，都可以滿足基本的回報要求。”祝九勝表示。

　　此次新冠疫情也進(jìn)一步凸顯了物流的重要性。同時，萬科對物流戰(zhàn)略一直沒有變化，希望基于位置優(yōu)勢提供好產(chǎn)品好服務(wù)，同時要在物流業(yè)務(wù)積極擁抱科技，建設(shè)數(shù)字智慧園區(qū)，科技賦能，提供跨維度服務(wù)客戶能力。所以萬科對物流業(yè)務(wù)非常有信心，也會努力把它做得更好。

　　短短幾年，萬緯物流取得了中國物流地產(chǎn)市占率第二、中國最大的冷鏈物流地產(chǎn)商的好成績，對此，你看好萬科的物流業(yè)務(wù)嗎？