跨過疫情嚴(yán)重的2020年，商業(yè)地產(chǎn)在困境中迎來了2021年。過去一年，疫情對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了何種影響？在風(fēng)險與機(jī)遇并存的2021年，河南商業(yè)增量市場將是何光景？隨著疫情防控逐步向好，新零售時代購物中心走向何方？

1月9日，由中原銀行財富與私人銀行部落與場景開發(fā)運營部落聯(lián)合舉辦的“中原財富管理論壇”在鄭舉行。論壇現(xiàn)場，河南省工商聯(lián)副主席、YOYO PARK購物公園董事長皇甫立志以《新零售時代，購物中心走向何方》為題發(fā)表了他的看法。

2021年鄭州擬新開15個購物中心，新增商業(yè)體量約96.61萬㎡

復(fù)工復(fù)產(chǎn)，是2020年商業(yè)復(fù)蘇的關(guān)鍵信號。論壇現(xiàn)場，皇甫立志表示，去年2月份疫情正式進(jìn)入高發(fā)期，廣泛的社會關(guān)注和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆揽卮胧?，令國?nèi)三四線城市購物中心客流陷入“苦戰(zhàn)”。

“分線級城市來看，2020年2～6月份，三四線城市比一二線城市復(fù)蘇速度更快?！彼硎?，隨著確診人數(shù)達(dá)至峰值，疫情逐漸出現(xiàn)拐點，部分地區(qū)商業(yè)復(fù)蘇跡象逐步浮現(xiàn)?！耙痪€城市購物中心客流波動情況和返崗活力指數(shù)呈正相關(guān)關(guān)系。從全國整體客流波動情況來看，進(jìn)入二季度，全國購物中心客流波動幅度漸趨平穩(wěn)。

2018年，鄭州新增商業(yè)體量為87.9萬㎡，2019年這一數(shù)據(jù)為109.2萬㎡，2020年為39.5萬㎡······在2021年，鄭州同樣為河南商業(yè)項目開業(yè)主力城市，同時，周口數(shù)據(jù)也表現(xiàn)亮眼，占據(jù)河南新開商業(yè)項目的10.1%，駐馬店位居第三。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年鄭州已開業(yè)5個商業(yè)項目，新增商業(yè)體量約39.5萬㎡，處于近幾年新增商業(yè)體量較低水平。隨著疫情防控逐步向好，2021年，河南擬開商業(yè)項目23個，其中鄭州15個，新增商業(yè)體量約96.61萬㎡，占比河南擬開業(yè)項目總面積的59%。

“這一現(xiàn)象和2020年疫情對商業(yè)地產(chǎn)的直接影響有關(guān)。由于2020年疫情原因?qū)е卤姸嗌虡I(yè)項目延期開業(yè)，2021年鄭州新增商業(yè)項目總體量呈上升趨勢。據(jù)統(tǒng)計，預(yù)計新增體量增長率為38.7%?！卑l(fā)布會現(xiàn)場，皇甫立志表示。

鄭州商業(yè)已裂變成三種類型，“體驗式”成為購物中心突圍法寶

購物中心的規(guī)范化是鄭州商業(yè)地產(chǎn)界未來發(fā)展的趨勢，也是業(yè)內(nèi)近年格外關(guān)注的事件之一。隨著中原商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展愈發(fā)成熟，一套對購物中心規(guī)范評級的制度呼之欲出。

論壇現(xiàn)場，皇甫立志表示，目前鄭州購物中心分為三類，都市型、區(qū)域型和社區(qū)型。劃分依據(jù)為購物中心內(nèi)業(yè)態(tài)與品牌、經(jīng)營與管理、服務(wù)與設(shè)施、誠信與和諧、安全與保障、環(huán)保與節(jié)能、信息與智能等方面。

其中，都市型購物中心以輻射全城、商業(yè)體量15萬+㎡的丹尼斯大衛(wèi)城和正弘城為典型；區(qū)域型購物中心以輻射3～5公里范圍，商業(yè)體量在5萬～10萬+㎡的YOYOPARK購物公園、新田360廣場、萬達(dá)廣場、錦藝城、和朗悅·公園茂為典型，社區(qū)型購物中心以輻射3公里以內(nèi)范圍，商業(yè)體量在1萬～5萬+㎡的萬錦城·盛華里、萬科廣場和永威·木色為典型。

縱觀國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況來看，行業(yè)已進(jìn)入發(fā)展的深水期，不再只是傳統(tǒng)商業(yè)模式的不斷復(fù)制和粘貼，而是越來越重視“體驗”二字，體驗式商業(yè)應(yīng)運而生，成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商探索的主流。

所謂體驗式商業(yè)，即是區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)的以零售為主的業(yè)態(tài)組合形式，更注重消費者的參與、體驗和感受，對空間和環(huán)境要求也更高。而購物中心則是體驗式商業(yè)的重要載體，餐飲、娛樂、休閑、兒童業(yè)態(tài)成為支撐體驗式商業(yè)的重要法寶。

結(jié)合近五年數(shù)據(jù)來看，河南省社會零售總額增速均高于全國社會零總額增速，消費實力強(qiáng)勁、消費潛力巨大。近年來，隨著丹尼斯、大商等零售企業(yè)的持續(xù)發(fā)力，建業(yè)、新田、正弘等本土開發(fā)商的崛起，以及萬達(dá)、華潤、凱德、升龍、綠地、萬科、恒大、錦藝、塔博曼等外來開發(fā)商的進(jìn)駐，鄭州商業(yè)日漸爆發(fā)。

“鄭州商業(yè)新增體量在近幾年出現(xiàn)井噴之勢，也意味著不可抑制的同質(zhì)化?！被矢α⒅痉Q，在競爭來臨之前，建設(shè)購物中心的開發(fā)商如何規(guī)劃設(shè)計自己的項目，以增強(qiáng)其在后期競爭中的存活能力，增加購物中心的“體驗感”至關(guān)重要。

流量運營、消費新聯(lián)接，數(shù)智化新零售助力購物中心下半場華麗蝶變

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展至今，從單一的零售“脫胎換骨”到大幅度提高體驗式業(yè)態(tài)占比，體驗為王的理念正成為行業(yè)主流。

“這其中，體驗的‘魅力’不僅僅是源源不斷的人流，更是從產(chǎn)品消費轉(zhuǎn)向趣味消費和品質(zhì)消費的新潮流。”皇甫立志表示，變局已經(jīng)產(chǎn)生，在“新基建”“新消費”的時代號召之下，商業(yè)、消費、地產(chǎn)等領(lǐng)域也迎來數(shù)智化升級。

一場圍繞新消費數(shù)字化體驗的競爭新主場已然出現(xiàn)——唯有“以變應(yīng)變”，趣創(chuàng)商業(yè)升級新場景、新體驗。

據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的《亞太區(qū)零售租戶調(diào)查》顯示，2020年，受疫情影響，亞太地區(qū)和中國內(nèi)地的受訪者均表示銷售額的損失是其主要的擔(dān)憂。同時，線上銷售增長和實體店網(wǎng)絡(luò)整合將是重點。

“線上商城、直播帶貨、社群營銷等新零售、數(shù)字化、智能化應(yīng)用場景已在購物中心全面開花，新商業(yè)正在以前所未有的速度進(jìn)階和蝶變?！被矢α⒅颈硎?。